主题：压垮房价的最后一块大石：产能过剩，经济衰退

成鄂尔多斯第二？ 贵阳楼市紧急拉响过剩警报

2005年前后，建筑面积达到20万平方米的楼盘，在贵阳这样一个三线城市，已经可以被视为大盘了。然而现在，总建筑面积超过100万平方米，占地几千亩的大盘比比皆是。其中一个名为花果园的超级大盘，总建筑规模更是达到了1830万平方米，堪称中国第一大盘。
根据公开资料显示，花果园是宏立城集团启动总投资300亿元、总建筑面积560万平方米的花果园彭家湾改造项目。在2011年，宏立城集团再次拿下五里冲片区改造项目，大手笔圈定贵阳中心，使之成为一个占地6000余亩的城市中央生态区，一个总建筑面积1830万平方米的贵阳国际中心。仅此一个楼盘，规划居住的人口就高达50万人，超过贵阳城乡总人口的10%。
贵阳的另一个超级大盘名为中天未来方舟，体量紧随其后。官方资料显示，该楼盘总占地9.53平方公里，建设用地5600亩，建筑面积约720万平方米，规划居住人口约17万人。该项目由贵州地产龙头企业中天城投集团倾力打造，项目计划分5年开发。

鄂尔多斯第二？
天量的市场供应偏偏遭遇了2010年以来的楼市调控。在限购等多方政策打压下，贵阳楼市也较为低迷，直至2012年上半年，多家楼盘上演价格“高台跳水”。据筑房网此前发布的数据显示，2012年上半年，贵阳楼市成交量同比大幅上升的同时，成交价却同比大幅下降。
据悉，上半年两城区因受花果园、中天未来方舟低价入市影响，商品住宅成交推高至历史新高的35561套，占据了总成交套数的78%，与去年该区同期销售24481套相比，上涨45%。而在两城区的35561套中，花果园、中天未来方舟两个超级大盘占据了九成的成交量。
开发商的大手笔项目也为其带来高收益。以中天未来方舟为例，在去年11年底，未来方舟积累的5000多认筹客户，到12月底签约不到1000。2012年3月，中天未来方舟以3580元/平方米起价、均价不到4000元/平方米的低价推盘，当日推出的房源全部售罄，此后销售火暴。据悉，有相关项目负责人介绍，今年上半年销售收入已达23亿元。

而花果园项目自2010年12月开盘以来，荣任贵阳楼市销售“二十连冠”，加之“2011年全国楼市单盘销售冠军”的头衔，花果园项目首创了贵州楼市的销售传奇。
据悉，花果园今年上半年的成交量是157万平方米，而整个上海的年均新建商品住宅成交量是800万平方米。
虽然经过上半年房企去库存化，但从绝对量来看库存仍处于高位。此前有数据显示，截至9月份，贵阳商品房住宅库存3490万平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6万平方米/月，还需要去化4年，存量已经达到了历史最高位。此外，据悉，目前贵阳在售楼盘中有现房或准现房销售的约有20家，近2万套房源。
著名财经评论人吴其伦表示，“上半年贵阳楼市的反弹是房企以量换价的结果，并没有反映贵阳楼市真实情况。但是这种反弹不会持续，金九不金，银十无望。贵阳目前的现状是供严重过于求。预计贵阳会成为继鄂尔多斯、温州之后第三个楼市崩盘市场。”

政府开始“托市”
就在国庆长假之前，贵阳市政府突然公布《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施》，凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受贵阳市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。
这一规定简而言之，就是买房送户口。显然这与中央三令五申严格以限购为主要手段的宏观调控背道而驰。有业内人士指出，贵阳市政府之所以敢冒天下之大不韪行托市之举，正是因为楼市严重过剩，别无选择。
据悉，仅9、10月两个月期间，保利贵州、中铁置业、万科地产、恒大、中天城投、花果园项目、美的地产等房企有密集推盘计划，预期推出6000套左右的新房源，供应量达到70万平方米左右，相较6、7月共推盘不足4000套而言增长明显。
吴其伦指出，“这是政府典型救市。从招商引资方面来讲，近一两年有一批外地开发商进入贵阳市场，与政府合作得到土地税收销售等方面优惠，政府成为开发商的超级销售人员；另一方面，近几个月成交量不佳，土地不好卖，政府为了考虑土地等财政情况。”
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强在接受采访时表示，“贵阳此次措施是给予外地购房者的‘大礼包’，对限购政策的冲击，变形模糊限购政策中涉及的户籍问题，决策层或许会干预，措施是否能持续还有待考察。”
他还表示，措施实施能够促进成交量，保持楼市热度，但是与当前国家楼市调控要求相违背

  大家看到了吧，贵州将会投资3万亿发展旅游业。贵州在大家印象中是个穷地方，2011年财政收入才1300多亿元。这3万亿的资金怎么解决？很简单，房地产！吸引全国人民去贵阳买房。
在贵阳买房就送户口，全国的农民兄弟们有福了，这是个大好的一举翻身，做城里人的机会！
我们看到，在贵阳，仅13个楼盘的总建筑面积接近4500万平方米。在我看来，贵阳市政府应该继续努力，再推出130个类似规模的楼盘，这样总建筑面积会达到4.5亿平方米左右，以每平方米5000元计算，仅此一项就可收入2.25万亿!我们知道，房地产行业里开发商只能分一小份蛋糕，这2.25万亿政-府会拿走至少1.5万亿！
很简单，只要稍微再多推那么一点点楼盘，仅仅靠贵阳一地的房地产开发，就可以解决整个贵州省十二五规划3万亿投资的一半! 就靠你们了！

 目前制造业大约70%的子行业出现了产能过剩的危机，它面临着一个艰难的去产能化的过程。有同学说这个危机是我们“主动调控”的结果，怎么听起来和某位领导的说法惊人一致？其实产能过剩又何尝不是我们“主动”发动了4万亿大规模投资造成的。你先“主动”扩大了产能，又“主动”抑制了需求（限购)，造成了产能过剩。难道是把房地产行业中的折了建，建了拆，反复拉动鸡地屁的做法用到制造业来了？
有同学说产能过剩是暂时的，只是经济发展中的一个小波动，只是不知这个小波动要维持多少年？我们的钢铁行业占我们鸡地屁的8%，现在的粗钢产能到了9亿吨，占世界总产能的一半，我们钢铁多余的产能可以把全国高铁重复建设40次。你想让全世界钢材需求进入怎样一个小波动来吸收这么多钢材？

不要拿北京的楼市拿出来做例子。很多出口行业已经到了“接单找死，不接单等死”的状态，而北京城里的官老爷们不还是歌舞升平？北京楼市的价格，和中国经济的状态有鸟关系？
中国是世界工厂，制造业是中国经济的基石。有倒是皮之不存,毛将焉附？制造业不景气，服务于制造业的采掘，电力，交通运输物流，金融，最终餐饮旅游，医疗教育还有那些似乎一直在稳稳把舵的官员阶层，也将依次受到冲击。当经济进入衰退期，我们高高在上的房价，天量的房地产库存又将何去何从？

各个城市自然不一样，看看全国范围内的房地产库存：
从2012年中报看,上市公司存货总量创近5年新高。存货总量最大的行业包括房地产、纺织服装、机械设备、建筑建材和轻工制造,但是一些库存严重的行业库存增长已经出现放缓。
据数据,A股上市公司2012年中期存货为4.73万亿元,同比增加19.95%,环比增加3.6%。
过去四年A股上市公司的存货规模一直处于增长之中,从2010年到2012年,中报数据存货依次为2.92万亿元、3.94万亿元和4.73万亿元。不过,存货增加的原因之一是上市公司数量的增加。
银河证券首席策略分析师孙建波指出,从工业库存的绝对增速水平看,去库存仍然在进行。去库存压力较前期出现缓和的迹象。从总体来看,2012年中期上市公司归属母公司股东净利润同比下滑为1.55%,存货增长与净利润增长出现反向变化。
房地产四朵金花招商、保利、万科、金地的存货总量位于上市公司存货榜单的前20位。存货最多的20家上市公司中房地产企业就有7家,另有6家建筑建材上市公司。据统计,存货总量超过1000亿元的公司分别是中国建筑、万科A、中国石油、中国石化、中国中铁、保利地产、中国中冶。
上市公司中报显示,房地产公司库存增长出现减缓。今年中报房地产库存为14044.7亿元,较2011年年末增长7.65%；而2011年末较2011年中报的增长为17.48%,2011年中报较2010年末增长为20.38%。库存增速放缓的一部分原因是房屋开工面积减少,另一部分是房屋销售有所回升。

房地产7月8月销售的满红火吧，怎么库存还是增加了？
多家机构数据显示，自8月份以来，楼市成交连续下滑，以刚需为主的市场在调控基调趋严、价格上涨和信贷紧缩夹击之下，重回观望，库存持续升高。截至9月28日，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市，新建商品住宅库存总量达到8373万平方米，同比增长22%。
20个典型城市中，有14个城市库存量出现环比增长，仅有6个城市库存量出现不同程度的下降，从而造成了20个城市总体库存量出现高攀的趋势。其中，一、二、三线新建商品住宅库存总量分别为3031万、2850万、2493万平方米，环比均小幅增长。一二线城市库存9月份出现逆增现象，而三线城市的库存量一直保持着明显的上涨趋势，易居分析师严跃进认为，这对未来房价会产生一个显著的影响。

新增库存仍在继续增长。9月底最后一周，中银国际监测的十五大城市新增可售面积862.1万平方米，环比上涨101.6%；上周长城证券监测的重点城市库存指数环比上升8%。中银国际分析师田世欣分析，当前去化周期曲线出现回升，预计新增库存将持续至明年一季度甚至上半年。
田世欣称，从短期库存来看，开发商将不得不再次启动降价促销、以价换量，不确定的只是时间问题，比如是今年12月份还是明年3、4月份。
今年四季度也是开发商的推盘高峰期。田世欣认为，房企再度实质性降价需要推动力，比如优质土地供应放量及政府进行一定的让利，信贷政策及预售政策继续趋紧等；另外，明年大批房地产信托到期带来的偿债压力，可能也是推动力之一。