主题：关注房产近十年，一个60后的"大叔"谈房市心得【转帖】

这里想说说为什么北京的房价，与位置的关系不明显，国贸附近的房价，为什么会跟马甸周围差不多。我自己理解共有两个原因，一是北京的发展，是多热点发展，国贸是好地方，中关村也不错，望京也让人动心，亚运村还有鸟巢，西二环还有金融街。所以发展是摊大饼式的。很多人，只在一小块区域内活动，就如我们这个论坛比较活跃的某xx, 她曾经在望京住过，但自从搬到通州后，几年内就再没有回到过望京。而人们看房子，因为交通......
关于城市的发展这样均衡还是很好的，每个人都能找到适合自己的一片天，想亲近的倒南边 想文化的倒海淀，想商业的倒朝阳 ……只是觉得北京的交通是软肋。鱼和熊掌果然不能兼得！

说房价高的人，通常会拿出两个数据，就是租售比和房价收入比来证明。这里面有些道理，但还是值得更细致地研究一下。

我记得潘石讫说过，按照香港这近百年来的数据，如果租售比为2%，房价就比较危险。如果租售比接近3%，房价就会上涨。其实北京前几年的房子，租售做到3%是比较容易的。但今天，部分地段达不到这个指标。这些房子，可能有点问题。我的看法是，在中国目前大家收入上升比较快的情况下，房租可以按每年10%的速度往上涨。算动态租售比，也许更合理。保守一点，看一下房价未来十年的房租，再按这个租金算一下租售比，如果还低于3%，就要小心，否则，问题不大。

另一个问题，是国内的房价收入比，跟国外高太多。这一点，我有些不认同。大家问一下度娘，就知道，中国人的存款比例，超过30%，部分白领高收入者，超过60%。而美国人，存款比例只有可怜的3%。这是中国人的人性。打比方讲，北京一个家庭，年收入是20万，他们一年会存下6万块，有些节俭的人，会存到12万。而美国家庭年收入为20万美金的人，只能存到6000美金。其实他们连这个数都存不到，因为他们的税比我们高。大家看到没有，在中国20万年收入的家庭，存款超过美国年收入20万美金的1.5倍。我们可以买的房子，其它可以比他们贵1.5倍，而收入，我们只是它的0.15倍。所以我们可以买得起美国人房价收入比10倍的房子。不知道大家看清楚没有。国情不同，比房价收入比，没有意义。

所以除了大家常说的租售比，房价收入比之外，我建议还要看一下我上面提到的几个指标：就是房贷总额/房价销售总额比，房价存款比。后两个指标比前两个指标更实际，更能反应房价是不是贵，大家是不是买不起。这种发现至少让我们不总是听所谓专家的一家之言。

房子会-直涨下去吗？惯性思维只会在-段时间正确，-直惯牲是要出大问题的。十八大是-个分水岭，以前是用十年铸造的成就，能毁吗？十年的成果是辉煌的。以后，新的十年的开始，再卖十年的地，再让房价涨十年，十年后交出的成绩会是怎样？必须继续坚持的同时开辟新的财源，房产税会是很好的选择。

扩建
人类三界同扩建，
嫦娥相会宇航员。
阎王地府被强折，
人类贪婪必自燃。

北京
夏扬尘土冬飞砂，
人车多得像蚁趴。
房价高到谁都怕，
北漂可否清醒下。

我不同意楼主简单的看存款就说中国人有钱。在中国小老百姓毕竟社会保障制度不健全，看病教育要花去大部分收入。有点钱的，除了有背景的，也是非常危险的，薄不是就把那些商人抓起来了。大部分买房还是公务员，因为他们钱来的容易，房叔什么的，官员财产公布才这么难。我同学的爸爸是个副厅级，房子是一个单元的在买。

如果要征收房产税， 不要低估了房东的实力，我认识的房东多半实力彪悍，其实事实也是这样，没实力能做房东吗？ 如果征收房产税房东会一分不少的加上去，说不定还要加个一倍二倍的， 你可以去看看很多位置不错的楼盘（已经入住的），不少都是空房，只要价格便宜 绝对可以租掉， 但是为什么房东不租掉呢，因为他们想租个自己的想要的价格，否则就放那呗！ 人家不在乎。。。。

我信很多房子是没钱的炒房客在倒腾，我更加相信大部分都是有钱人（具体是什么人我就不清楚了，估计元芳比较清楚）图纸或者当存钱保值用。

06叔，我对你这句话深表怀疑，如果房价单单因为 这个因素就下跌了，那国家这几年做的所有努力所有政策都有充分的理由导致房价下跌，跌了没？

你忽略了一个最根本的起决定性作用的前提，那就是：地是政府卖的，而且地价超高，房产商从银行贷款买地建房，银行也是国家的。
房价一降，房产商拿什么还钱，损失最大的还是政府，给出1块钱，拿回5毛钱，甚至可以说只有政府损失了，房产商是没有损失的，本来就不是自己的钱。
再者，房价一跌，房子一卖，那损失就成了即成事实，不可改变，单靠收房产税根本抵不上损失的差价。但如果房价就是不降，老百姓总是要买房的，政府就有赢利的希望。
一边是即成事实的损失，一边是迟早的赢利，你是政府的话，你会选什么。最主要的是政府不急百姓急，比方说一准备结婚，那买房就是分分钟的事情。而地是政府的，房产商没钱还，房子迟早也是政府的，政府早买晚卖都是卖，政府不急。
06叔提到香港和欧美房价，那应该还记得初中时学过的历史书上说欧美帝在经济危机时宁可把牛奶倒掉也不降价卖掉，为什么，他们可是市场经济，为什么不降价卖掉呢，多少不也能挣点吗，为什么，06叔，你年纪大，阅历多，能想通吗。想通的话就明白房价为什么不会降了。
欧美是市场经济，虽然政府也干预，但市场经济占主导，我们正好相反，所以不要拿什么欧美的那一套东西来死套，你活这么大，难道没发现我们很多方面是与欧美发展规律是不同的吗，政府总强调走中国特色的社会主义道路，可不单单说的是制度，是说我们要有我们自己的一套发展模式。就像吃饭，勺子是吃筷子也是吃，这里不说哪个更先进，目地是为了吃饭，不是对了对比，我们选择了筷子，你就只能研究筷子的特色和规律。
明白这个问题还有一个问题，地是地方政府卖的，不是中央政府卖的，中央政府在这方面的利益小，中央政府是真心实意想降房价的，中央政府想降房价又不敢降的太猛太多，那啥总是要那啥的，不然谁给你干活，再加上地方政府不愿意，你说房价会降吗。
明白这些道理你就会知道这次收房产税不是房价要跌的信号，而是房价至少不可能跌的信号，因为房价太高，确实卖不出去，政府钱收不回来，不是想着降价，而是打已买房者的主意，政府有丝毫要降价的意识吗？
总结，只要房价不威胁到政府政权，就不可能降。

楼主说的房地产的发展历程和人民生活的提高，这是社会稳定下的出现的必然，生产力增加
整个社会财富是不断积累的，钞票印了不可能无故消失
但是财富也是根据需求而转移的
日本和美国都是实例，当你积累的财富超过了国家超发货币的
比率时，那你就是富裕的，而目前情况下，是20%的人拿到了整个财富
的80%，我们所说的28法则，造成了财富不均，社会动荡，百姓有怨气
你拿到了那80%的财富本来是没有什么问题的，可是你的财富却让
80%的人生活受到了很大的影响，就是他们的财富不多但是房价一直不低
也就是本来是百姓可以消费起的商品房，因为财富多的人的热衷和炒作
导致了他们财富的急剧缩水，而这仅仅只是10年的时间导致的矛盾，
不可否认的是资源性物质随着社会化进程和财富积累，它在货币的反应上一定是上升的
但是我们也要看短期效应，既然矛盾已经产生，那就是说明它应经不合理了，
政府需要调节，房产税出台了，国家是征收了老百姓的税，可是国家也有钱了，国富民强嘛，即使是腐败但也只是腐败了一小部分，那也总比没有强，希腊政府没钱，失业率30%，国家动荡了吧
而且房产税征收的是人均40平以上，即使这个面积不合理，但它的初衷一定是要收那些富人手里存量房的税，手里有一套房的无需担心。
楼主是生活在北京吧，我奇怪的是生活在有皇气的地方，总是会出现一些存在不同观点的人。如果你手头有多套房源或者你的面积超了，那我建议你把它卖掉，等房价回到合理的区域你再买回来，不要期望房产税不征收或者房价不下降，即使北京也一样

有点心得，想跟楼主交流。我觉得租销比和房价收入比在中国不是很实用，因为中国只有商品房的统计，而美国是所有的房屋都统计在一起的。如果只算商品房的话，新加坡的租销比和房价收入恐怕早就比中国还高了。中国如果一定要统计这两个比的话，就应该把所有的房子都统计进去，包括小产权房和央产房/军产房等等，因为这些房子都是有人住的，都是可以出租的，大都是可以上市的。

不知道楼主以为如何？