主题：关注房产近十年，一个60后的"大叔"谈房市心得【转帖】

在中国目前快速发展的情况下，以上所定义的“场”的各种属性都在快速改善，当然，也有部分指标是在下降或者停步不前。部分进步或者改善更快的地方，由于对大家的吸引力更强，房价的上升会比其它地方快一些。这些“场”的改善，是要ZF或者民众付出很大的甚至是巨额的成本的，当你抢到这个“场”的一块地方的时候，也是可以享受这种巨额投入所带来的好处的。所以，当我们拥有了这个“场”的一部分，也就拥有了分享它未来的投入所带来的价值溢出。大望京的农民，对北京有啥贡献呢？但他们就因为早早地占有一块有利的改善非常快的“场”的一部分，就自然分享了它的巨额好处。所以我们买房子，也买了未来分一杯羹的权利。它不一定是通过拆迁这种极端的方式来体现，它可以通过房价，或者租金，或者工作岗位等来体现。如果你认为这未来的一杯羹是鲜美的，多付出就是值得。

其实回到“场论”，我们就会发现，房子是容易盖起来的，一个开发商就可以造一个"城"。里面有无数的房子，但开发商可以造房子，但造不了一个“场”。“场”的打造除了需要巨额的资金投入之外，还需要多方面的因素共同发挥作用才可能在漫长的时间段里建立起来。所以，巨额的资金，甚至高达数千万亿的资金，良好的人文环境，人民文明习惯和素质的培养，?人才的积累的积累，等等，经过数十年的打造，才能出一个适宜的环境，“场”。选择现阶段不够理想的“场”里去买房子，比如郊区，风险是相当高的。

如果真的有心，可以选择几个典型的地区或者小区作对比，看看过去十年来，哪些地区，哪种小区房价和租金的涨幅最高。

究竟什么样的房子，具备良好的升值潜力，是个大课题。在过去，傻子买房都可以赚钱的时代，这个问题也许还不是那么重要，但在今天，在房价高企的今天，这个问题值得所有的对房子有爱好，并且希望在房市里淘金的人深思。

我的理解的是，多看基本面，看远一些，看未来二十年，理解人们的基本生活和工作需求，理解人性，去找到理想的投资区域。房子是多样性。

理解人性，比如最近学区房涨幅最大，就符合中国人的人性。中国人对孩子的期望，对孩子的投入之比之高，是值得深思的。

今天跟美国回来的一个大学生聊天，他说，美国父母收入都在13万左右的人，连孩子三万美金的学费都觉得高，都不愿意出。这在中国是不可想象的。中国家庭，孩子的开销要占到家庭年开支的一半以上。这就是中国人的人性。对应的，就是教育资源良好地区的房子，价值自然要高出其它地区很多。

还比如，不能提高较多和较高收入工作岗位的地区，其房价是难以有较大上涨空间的。每天花费三个小时上下班，其辛苦程度，无法让人长时间忍受。如果还有孩子和各种家庭琐事，需要照顾，就更不能忍受。中国人在上班和工作间隙顺便打理琐事，也是习惯。住的地方离家庭太远，总是不便。这些地方的房子，总是过渡性质。

有些人一直想象如果退休了，可以住郊区，也是太理想化。其实，越是年龄大，越需要住市中心。方便是很重要的。

当年，上海宁要浦西一张床，不要浦东一间房，不是没有道理。

有人说，房产税出来，我可以转嫁给租户，对此，我表示存疑。
市场经济有内在的规律，租金是不可以调控的。租金的价格体系形成是完全的市场行为。受供需因素的制约，而不是房产税什么的制约。特别是在中国，出租房子的都是小业主，非常分散，没有任何垄断，不可能形成哄抬价格的情况。转嫁之说，总有自欺之嫌。
同样回到二手房房价这块，也是完全的市场行为，只受供需制约。所谓调控，就是压制需求，但需求的压制有时间性。推迟到来而已。
现在房子被帖上了某种标签，被妖魔化了。其实房子也只是商品的一种，生活必需品的一种。就算是有泡沫，让它自然破了就好了。天其实是不会塌的。银行受损非常有限。

有人说中国的房地产投资或者投机性严重，调控是打击投机。其实有些误判之嫌。中国很大，也许某些地区，投机的比例比较高。但我们主要关注的北京，其实是比较小的。
这件事，潘石讫有过一个说法，他的判断是，华东地区投资比例和投机的份额较大， 但北京真不大。这点跟我的看法一样。
房市投资和投机的行为是否严重，其实比较容易判断的。我主要看两个指标，一是换手率，二是房贷余额。北京二手房，高峰时期，也就二十万套，通常年份，比这还少。但北京的住房，超过600万套。换手率不到3%。这里面，绝大部分都是改善性的或者首次买房的刚需。另一点就是北京市的房贷余额。大家问下度娘，马上就知道了结果。这个数字，在今天，是3000来个亿。而北京每年成交十几万套二手房，十几万套一手房，每套房按150万算，也有3000多个亿。大家看清楚没有，全北京这十几年的房贷，没有还清的，加在一起，还不到一年的买房款。大家的房贷，要不提前还了，要不就是一次性付清了。哪里有多少贷款？没有贷款，如何投机炒房？
大家也许在生活中，看到过一些房虫，炒房为生的人。这些人不是没有。但占比很少。北京人一些有钱人，大都是买了房，放在哪里，也许放租，也许空置，保值的目的比较明显，炒来炒去的人，不多。

如果看清楚了这个，大家再回来看，北京的房价究竟高不高，我的判断是，有点高，但不太高，还没有多少危险。大家还买得起。也许有些看官买房比较吃力，但按照我们看到的房贷余额来看，房价没有多少风险，银行也没有多少风险，连款都不怎么贷，对大部分人来讲，怎么叫买不起？全世界房贷比例这么小的地方，真不多。如果结合北京现在的居民存款余额（问一下度娘，超过一万亿），就知道，房价真不高。

这就是挺有意思的发现。我们都说中国的房价收入太高了，所以房价高得不得了了，有大泡沫了，可我们有人研究过房贷总和与房子售价总和的比例这个值吗？这个值还没有给它取个好名字，但我相信这个发现有意思，也能说明一些问题。我相信北京的这个值，在全世界都是比较低的。这才是房价的支撑。

看到这里，也许有人要骂我，但这是根据数据得到的结论。大家要骂，就骂数据吧。

学过数学的人，喜欢根据简单的几个公理，比如1+1=2，推出一大堆的结论来。我看房子和研究房子，也这样。数据和逻辑总是有较强说服力的。虽然有些时候，这些结论跟大家的常识有出入，一时难以理解。但最终，还是通过实践检验来再次验证。

中国的房子还保值，70年后还不是被国家收回
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说句大实话，如果买房的时候30岁，那70年后不就100岁了？100岁的时候的事，管它的。眼前的Happy还来不及考虑呢。

就算是买了二手房，满70年后我们还不到100岁，其实也没啥。不知道你研究过没有，那些早期的房地产，比如80年代，90年代的商品住宅，因为那个时候政策不确定，他们的产权通过只有30年，或者40年，有些已经到期了，你见过哪套房子被国家收回了。别忘了，我们国家改革开放已经30多年了。很多事，正在验证中，不需要等那么久才知道结果的。

不出所料，这个话题出来必定继续引起强烈的争议。
房产税作为持有环节的税种，本身不具有合法性，毕竟大家买房已经付过地价款了，证这个税可谓名不正言不顺，如果正式实施后确定为房产调节税（即首套房不征，二套房或者超出人均居住面积即征，三套房者加重征收）还说的过去，促使存量房加快流通，这肯定能促进房价下调，但，这个实施难度很大。
所有的地方政府都在靠地价维持生存，如果没有高价卖地，他们早破产了，这也是房价不能下降的主要原因。所以，土地拍卖制度必须马上进行变革，不然说什么都白说。


历史上也少见那届城府如目前这样以经营收利为目的，所做的都是与民争利，无所不用其级。
房价的持续上涨说白了就是对管理机构有利，虽然他们拿出来一部分作为共建费用，这个跟古代地主老财盘剥了农民后再施舍一口粥是一个道理。偏偏还有人认为这些年基建设施大发展是房地产的功劳。这还没算上4万亿，8万亿等等这些印钞机定向发到基建上面的。

LZ 洋洋洒洒写了这么些, 特别是那个"场"的概念,让人耳目一啊;貌似这道理不错啊,
但转念一想, 这特么不科学啊, 为毛就这里的"场"厉害, 别的类似地方就不好使了呢?

LZ有意无意忽略了一个事实, 这个厉害的所谓"场", 就是背后是谁一手推动的;他们把各种有用没用的资源都集中在一个地方, 造成各种繁化的现象,和当年把别处的稻子堆积在某块特定的田地里,上面还可以座个小孩而不掉下去是一个手法和目的..

再过20年后的小孩会很幸福，他们的爷爷奶奶买了一套，外公外婆也买了一套，爸爸妈妈买了一套，到时就有三套了，如果全国都是如此，除了自己住的一套外另两套怎么办，出租又有谁要租呢！