主题：企图用一个公式，来阐述房地产万象（~.~呵呵~.~)

房产的当前成交价格，是买卖双方，对未来总收益的当前贴现值所达成的共识。

即，房价=∑ { 未来收益/(1+贴现率)}
注释：未来收益和贴现率，均是变量。

按照公式，进一步阐述：
1，如果人们预期的未来总收益降低，而未来贴现率不变，那么贴现值降低，房价会降；
2，如果人们预期的未来总收益不变，而未来贴现率降低，那么贴现值降低，房价会降；
3，如果人们预期的未来总收益降低、贴现率降低，但贴现值降低，房价会降；
4，如果人们预期的未来总收益增加、贴现率增加，但贴现值降低，房价会降；

第一章 加息、降息和房产价格的关系
(按揭部分）贴现值=∑[年供*/ (1+纸币贴现率)]

注释：比如纸币贴现率是10%，100/(1+10%)=90.9元，100/[(1+10%)(1+10%)=82.6元，意思是今年的100元、去年的90.9元、前年的82.6元购买力是一样的，能买到的东西差不多。

举例：全款总价125万，两成首付，贷款100万，30年还贷，利率7.05%。
第一种情形，纸币贴现率为-2%
1，7折利率 (4.935%)，年供63943元，按揭部分贴现值约为250万，房子总价为275万；
2，基准利率 (7.05%)，年供80240元，按揭部分贴现值约为313万，房子总价为337万；
3，1.2倍利率(8.46%)，年供约91930元，按揭部分贴现值约为360万元，房子总价为385元。
说明1：这种情形下，1.2倍基准利率的房价，如果跌13%就和基准利率的房价差不多，如果跌去30%就和7折利率的房价差不多。
说明2：纸币贴现率为-2%，说明纸币一年比一年值钱，比如今年的100元，可买到1头羊，明年的100元，可买到1.02头羊（羊的价格和cpi基本同步）。自从取消金本位后，日本是唯一一个纸币长期的国家，即纸币贴现率为负的。一碗阳春面，十年前卖1000日元，现在可能只卖950元。这种情况下，当然是现金为王。
说明3：纸币贴现率为负的情况下，不会有这么高的贷款利率，否则，经济就严重萧条（本文只是举列用）。事实上日本已经长期经济萧条，贷款利率很低。

第二种情形，纸币贴现率为6.4% (2011年8月的cpi)
1，7折利率(4.935%)，按照公式计算，按揭部分贴现值约为88万元，房子总价为113万元；
2，基准利率（7.05%），按照公式计算，按揭部分贴现值约为111万元，房子总价为136万元；
3，1.2倍基准利率(8.46%),按照公式计算，按揭部分贴现值约为127万元，房子总价为152万元；
说明1：这种情形下，1.2倍基准利率的房价，如果跌11%和基准利率的房价差不多，如果跌26%就和7折利率的房价差不多。
说明2：纸币贴现率为6.4%,说明纸币在贬值。比如，100元今年能买1头羊，明年就只能买0.94头羊 （羊的价格和cpi保持一致）

综上所述，可以解释几个现象。
1，利率上升，对按揭买房的人来说，增加了房产的当前贴现值，买房负担加重。
2，在纸币贴现（纸币贬值）的年代，按揭买房是很合算的。这也是为什么前几年买房子的人后悔没贷款，后悔买少了的主要原因。
3，纸币贴现率太高，造成房价贴现值很低，因此房价上涨压力巨大。这也是为什么房价怎么压都很难压下来的直接原因。
4，纸币贴现率很高的情况下，房价贴现值很低，比如本例中全款125万的，折现值最低可以达到73万元。所以，尽管表面上当前的房价很高，但是实际算下来，并不贵，对答多数家庭，并没有到“三代人合力也买不起”的地步。

第二章 出租型收益
出租收益=∑[年租金 *（1+租金上涨率）/ (1+纸币贴现率)] +∑剩余总收益/ (1+纸币贴现率)
第一种情形，收益年限为30年，第30年后房产价值归零。
一、纸币贴现率为0
1，租金上涨率为0
折算下来，第一年的租金要收33333（月租2778）元，才能保本。
2，租金上涨率为5%
折算下来，第一年的租金要收62287（月租5240）元，才能保本。
3, 租金上涨率为10%
折算下来，第一年的租金要收20803（月租1733）元，才能保本。

二、纸币贴现率为6.4%
1，租金上涨率为0
折算下来，第一年的租金要收71994（月租6000）元，才能保本。
2，租金上涨率为6.4%
折算下来，第一年的租金要收33333元（月租2778），才能保本。
3, 租金上涨率为10%
折算下来，第一年的租金要收20803（月租1733）元，才能保本。

三、纸币贴现率为10%
1，租金上涨率为0
折算下来，第一年的租金要收97015（月租8084）元，才能保本。
2，租金上涨率为5%
折算下来，第一年的租金要收41386（月租3448）元，才能保本。
3, 租金上涨率为10%
折算下来，第一年的租金要收33333（月租2778）元，才能保本。

四、纸币贴现率为15%
1，租金上涨率为0
折算下来，第一年的租金要收132707（月租11058）元，才能保本。
2，租金上涨率为5%
折算下来，第一年的租金要收93698（月租7808）元，才能保本。
3, 租金上涨率为10%
折算下来，第一年的租金要收60042（月租5003）元，才能保本。
出租收益=∑[年租金 *（1+租金上涨率）/ (1+纸币贴现率)]

第二种情形，收益年限为30年，第30年后房产剩余值为现值的1/3。
一、纸币贴现率为0
1，租金上涨率为0
折算下来，第一年的租金要收22222（月租1851）元，才能保本。
2，租金上涨率为5%
折算下来，第一年的租金要收41524（月租3460）元，才能保本。
3, 租金上涨率为10%
折算下来，第一年的租金要收13868（月租1155）元，才能保本。

二、纸币贴现率为10%
1，租金上涨率为0
折算下来，第一年的租金要收64676（月租5389）元，才能保本。
2，租金上涨率为5%
折算下来，第一年的租金要收27590（月租2299）元，才能保本。
3, 租金上涨率为10%
折算下来，第一年的租金要收22222（月租1581）元，才能保本。