主题：小夫妻新年心酸买房记：撞到房产新政枪口上

3月19日，国家统计局发布2月份国内70个大中城市房价数据，其中66个城市的新房和二手房房价都出现上涨，一线城市上涨尤为明显；同一天，央行调查报告显示，68%的受访者认为目前房价“高，难以接受”……

看着这些网络新闻，赵小妞深深地舒了口气。

就在两个小时前，她刚刚举着一张新房产证领取凭据，从人山人海中挤出房地产交易，满头大汗。“撞在房产新政的枪口上了。”她说，每每和别人聊起、回想整整两个月的买房历程，都不免觉得有些辛酸。

纠结的房贷

有买房——不，是换房的想法，始于2013年1月。那时候，28岁的赵小妞和老公徐先生住着一套73平方米小两房。小两房购于2007年底，掐指算来正好满五年。

想换房的理由其实很简单：一是有生孩子的打算，希望能搬到一方父母家，方便未来的照料；二则是近两年手上有了一些积蓄，总得找个地方“保值”。

一卖一买，加上装修款，两套房子的资金缺口预计在100万元左右。最让赵小妞头痛的是贷款问题：购买小两房的时候，当时还是男友的徐先生在商业银行贷过款。

“虽然你们在2010年还清了贷款，但只要有过贷款记录，这次都被视为二套房贷。”赵小妞跑遍了国有大行、股份行和城商行，人都这样告诉她。这就意味着，夫妇俩必须承担首付六成、贷款利率为基准利率1.1倍的贷款条件。

她至今没有想通的是：为什么还清了贷款，且夫妻双方名下已无其他住房，而就算名下小两房卖掉并完成过户，还要被认定为二套房贷？

银行的朋友给赵小妞想了两个“变通”办法：一是纯公积金贷款，由于两人都无公积金贷款记录，则公积金贷款很可能认定为首套房，有补充公积金的徐先生最高可贷40万元，无补充公积金的赵小妞则可贷30万元，总共70万元；二是“假离婚”，以赵小妞一个人的名义组合贷款，这样既无房又无贷，商贷部分可享受8.5折利率优惠，待重新“结婚”后，徐先生的公积金再加入共同还贷。

根据目前的上海住房公积金个人贷款政策，申请纯住房公积金个人购房贷款的，由借款人家庭是否使用过住房公积金贷款购房，以及借款人家庭名下住房套数予以认定；而申请组合贷款的，则跟随组合贷款受理银行的认定标准。

纯公积金贷款的方法首先被排除，因为资金缺口难以弥补。继而，夫妻俩算了一笔资金综合成本的账：若采取“假离婚”、首套房贷的方法，赵小妞公积金最高可贷30万元，剩余70万元来自商贷，按公积金贷15年、商贷30年且贷款利率8.5折的等额本息法，每月还款额6299元，利息总计85.46万元。

而若采取“不作为”的二套房认定办法，夫妻双方最高可贷公积金50万元，剩余50万元来自商贷，则按公积金贷15年、商贷30年且贷款利率1.1倍的等额本息法，每月还款额7272元，利息总计92万元。

两人最终决定“不作为”。“首先，未来必定会提前还贷，所以总利息的差异基本可以忽略不计。”赵小妞说，“其次，不到万不得已，我们从心底里不希望为了买房而‘假离婚’，毕竟‘假离婚’的实质是‘真离婚’，婚姻应该是一个连续连贯的过程。”

和时间赛跑

3月2日一大早，赵小妞和徐先生就挤在房地产交易门口。他们最终还是决定“赶紧办了吧”。

可惜8点45分就冲进交易的中介小白连排队号都没有抢到。交易挤满人，大声讨论着新出的房产政策。

当天半夜，小白就搬着小凳子坐到交易门口，等着排队领号。这里还有很多来自各个地产公司的中介。

“我的一个房东原本230万的二手房，现在托我赶紧200万卖了，可惜没有客户要，怕政策随时出台，承担税收。”“我的一个客户要求房东把‘到手价’改为‘各付税’才肯签约，房东不同意，怕新政出台。”“我的一个客户说只要我帮他赶紧把房卖了，就送我一个iPhone 4S，再加2000块话费。”“我的客户说，只要帮他赶紧出手房子，就私下再给我1万元中介费。”

中介们在热烈讨论新政带给自己的影响。与此同时，上海一些区县的房地产交易都人满为患：闵行、浦东房产交易通宵办理审税过户，杨浦交易门口排起500米长队，宝山交易周围被警方划出临时停车区域……

最为拥挤不堪的就是审税窗口。赵小妞看看周围：一位年过七旬的老人坐着轮椅来办手续，一个中介因为没有抢到排队号而被客户大声呵斥，另一个中介兴奋地从厕所跑出来说自己在厕所地上找到被丢弃的“靠前的号码”……

杨浦区房产交易大厅设置了咨询处。“我的老房子买下的时候只有2万块，现在卖出去有80万，如果出售，怎么计税？”“卖房者只看到手价，税收一般都由买方支付，如果办理手续期间新政落地，这几十万的成本增加该怎么办？”一张张焦急的面孔在等待工作人员的答复。

“假离婚”的人数看起来也在增加。上海浦东新区婚姻登记的数字显示：2月27日到3月11日共出具单身证明3261人，离婚898对；而此前的2月份，离婚总共才725对。甚至有夫妻坦言“离婚为买房”。

“干最后一票”的中介

赵小妞的中介小白只有21岁，长着一张带点稚气的脸，山东人，做房地产中介一年；而仅在春节前的一个月，他拿到的中介费提成就高达3万元。一般来说，中介的个人提成是房产交易中介费的30%。

“去年下半年生意太好了，基本上我每个月至少有三四套房子成交。”小白说，“估计今年4月份以后就难了。”

最让他兴奋的是手上在谈的一套二手别墅。“这1300多万的别墅要是能谈成，按照2%的中介费，个人提成就有六七万，我打算做完这单就回老家结婚了。”

伴随地方实施细则迟迟未出台，中介们依然簇拥在房产交易门口，但话题开始发生变化。“大家觉得新政似乎无法立马落地，都在赶末班车，房东开始跳价。”“年初卖掉一套320万的房子，同区另一栋的同样户型，现在卖到了360万。”“我也有一个客户挂牌300万的房子，现在跳到了320万。”

一个相识的张姓客户则跑来找小白哭诉，说自己被另一家中介公司“坑”了：由于她着急买房，没有与房东直接见面，于是中介将原本只要158万的房子以180万卖给了她，并将其中的22万与房东“二八分成”，且中介抽了大头。

关于地方细则的各种虚实消息不断在坊间流传。近日，有中介公司透露“北京版”相关细则文件或为：出售房产为满5年唯一住房，免征个人所得税；满4年唯一住房征收卖房所得的4%个人所得税；满3年唯一住房则征收8%；若非唯一住房，则征税比例仍为20%。之后，北京市住建委辟谣称“并未发布任何相关消息”。

“二手房税收调整，应该会让一些人转而去买一手房吧。”小白对赵小妞直言不讳，“中介公司都想趁着政策模糊期最后冲刺，很多同行都打算干完这两个月就回老家了。”

不久前结束的“两会”期间，住建部部长姜伟新则表示，一定要坚决执行“国五条”文件，完善执行中出现的问题。