住宅小区地下室产权归谁所有？
—— 城中半岛一业主
城中半岛一期即将交房，部分业主开始讨论地下车库的产权和使用权问题。从业主群内聊天内容看，有的业主对地下车库权属存在一些模糊认识。那么，住宅小区地下室的的经营权和产权究竟归谁所有？本人查阅一些相关资料，得到一点粗浅认识，同大家互相学习和探讨。
本人认为：关于地下室的产权归属问题，应当从地下室的建设、销售、分摊以及人防工程的权属性质等多方面来分析，而不应从单一的或笼统的角度，就认为地下室的产权归业主，或归开发商，或归国家。
在商品房销售时，地下室中未分摊部位和空间的产权应属于原建设单位――开发商所有；地下室中已分摊部位和空间的产权应属于全体业主所有。而开发商根据相关法律规定投资修建的住宅小区地下人防工程，属于民建国防工程，开发商和业主均不拥有产权，平时经营权归开发商，业主优先使用，战时由国家统一调配使用。
开发商投资建设并拥有产权的地下室，开发商可以销售和分割产权（如有产权车库），业主可以优先购买，购买者拥有产权，具有产权的法律权益；而开发商拥有管理使用权的地下人防工程（如无产权车位），开发商并不拥有产权，不得出售，但可以出租和自用，业主可以短期和长期租用。
通俗地讲就是：已列入公摊的产权属于业主共有，未列入公摊的产权属于开发商，而人防工程产权属于国家。
在此特别提醒各位亲们：千万不要“购买”住宅小区地下人防工程的车位；开发商所说的“购买”，实际上是设定年限的车位使用权，并不拥有真正的产权，不具有产权的法律权利。
理由如下：
一、依据所有权原理
根据《物权法》等法律规定，房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种，而商品房小区的开发商作为房屋及辅助设施的建设单位，对于地下室的产权属于原始取得。因为原始取得的方法之一就是通过生产而取得产品，开发商投资建成商品楼，就是通过生产方式原始取得了商品楼中全部房屋和空间的产权。而继受取得是指因买卖、继承、赠与等法律行为，使所有权发生转移而取得的所有权，如购房人通过购买商品房而取得所购买房屋的所有权。开发商将原始取得的包括商品房在内的房地产产品出卖给购房人，购房人按照合同支付价款后，取得了所购买房屋的所有权，成为该房屋的所有权人（业主）。但是，业主所取得的也只是所购买房屋及合同约定公摊面积的所有权，并没有取得未购买和未分摊面积的所有权。因此，地下室中未分摊的部位和空间的产权并没有转移，仍属于开发商所有。
二、依据法律、法规和事实
1、依据各业主与开发商所签的《宜昌市商品房买卖合同》第十七条规定：建筑区划内的道路、绿地及其它公共场所、公共设施和物业管理用房属于业主共有。第十八条第4款双方约定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主的需要。车位属于出卖人，出卖人可以通过出售或出租方式供业主使用；车库属于出卖人，出卖人可以通过出售或出租方式供业主使用。占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。显然，具备法律效力的购房合同，已经明确约定开发商投资建设车库和车位属于开发商。
2、依据市规划局规划业务会会议纪要[2014]004号批复，城中半岛建居住停车位，按照每千平方米地上建筑面积不小于8个车位要求配建，其地下停车位和室内停车位之和应达到总停车位的90%；2014年第一次市城乡规划委员会全体会议批复，城中半岛建筑区划内地下车库面积为56120平方米。显然，开发商建设车库和车位，是有行政审批依据的；其依据规划投资所建车库和车位，在办理项目大产权证时，已经取得法规赋予的所有权，当然具有经营权。
3、依据住建部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等相关规定，可分摊的公用面积为：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、电梯工作休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。这些规定说明了业主享有共同共有权利的范围只是分摊的各种设施、设备用房，不包含地下室的其他部位和空间。业主在买房时仅仅支付了分摊面积的价款，没有支付未分摊面积的价款，因此，依据《民法》等价有偿的原则，业主没有支付未分摊面积的对价，当然就没有取得未分摊部位和空间的产权。
4、依据住建部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等相关规定，不应计入的公用建筑空间的是：作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、出入库车道、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营、自用的房屋。同时规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”从上述这些规定可以看出，地下室有大量的空间没有分摊，也没有出售给业主，是可以由开发商销售或出租的。地下室中未分摊部位和空间并不属于公摊面积，其所有权仍然属于建设单位，建设单位有权对其经营、自用。
5、依据《物权法》第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施 ”。建设用地经合法审批后，有权建造建筑物、构筑物及其附属设施。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，明确了开发商合法建造的地上房屋、地下空间可以各自独立，其法律性质和法律地位并无不同，地下空间与商品房同样具有独立使用价值，也具有所有权客体――物的全部属性。根据《物权法》第一百四十二条的规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”住宅小区开发商经合法审批建造的地下空间，显然属于前述“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施”范围，并且没有任何法律对地下空间的权属另有规定，其所有权当然属于建设用地使用权人。
6、法律、法规并没有关于业主购买房屋后，就自动将开发商所有的未分摊和未出售的其他房产，都无偿划拨给广大业主所有的规定。因此，业主并没有可以无偿取得地下室未出售及未分摊部位产权的法定依据。
三、依据办理产权手续
商品房办理产权，是先由开发商办理整栋楼房的产权（即大产权证）。而后随着商品房的销售，各购房人取得自己所购买的房屋面积的产权（即小产权证），开发商在整栋楼房中的产权面积逐步分割扣减。未出售的产权面积，因所有权未发生变动，其产权仍属于开发商所有。
业主购买房屋后，所办理的产权证上登记的房产面积，只包含其购房的套内面积和已分摊的面积，而不包含未分摊的面积和开发商还未出售的面积。故业主要求对自己产权证中不包含的部分行使占有、使用和收益的权利，没有事实与法律依据。
业主购房仅仅支付了其购买房屋的套内面积和已分摊面积的购房款，并未缴纳未分摊面积的购房款。因此，未分摊部分的所有权并没有发生转移，仍属于原建设单位即开发商。
四、关于住宅地下室人防工程
1、性质：《人民防空法》第二条规定：人民防空是国防的组成部分。可见地下人民防空工程，也是国防的组成部分。《物权法》第五十二条规定：国防资产属于国家所有”。人防资产作为国防资产的组成部分，产权性质应为国家所有。开发商按照法律规定投资建设的住宅小区人防地下室，当然也是国防工程和资产的组成部分，任何单位和个人均不拥有所有权。
2、面积：《人民防空法》第二十二条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。开发商建设住宅小区人防地下室，是履行法定义务。而按照相关设计规范，10层以上（含10层）的建筑，应修建“满堂红”防空地下室，可按其第10层标准面积指标计算，即人防地下室面积，与建筑物第10层外墙垂直投影到地下室的面积相同。
3、经营权：《人民防空法》第五条规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。这是法律赋予开发商的权利。湖北省实施《人民防空法》办法第九条也规定：结合地面建筑修建的防空地下室，所需资金由投资建设主体筹措，列入建设项目总投资，并与地面建筑同步规划、同步设计、同步建设、同步竣工验收。第十三条规定：人民防空工程，战时必须服从防空需要，统一调配使用；平时开发利用的收益归投资者所有。
住宅小区地下室产权归谁所有？
—— 城中半岛一业主
城中半岛一期即将交房，部分业主开始讨论地下车库的产权和使用权问题。从业主群内聊天内容看，有的业主对地下车库权属存在一些模糊认识。那么，住宅小区地下室的的经营权和产权究竟归谁所有？本人查阅一些相关资料，得到一点粗浅认识，同大家互相学习和探讨。
本人认为：关于地下室的产权归属问题，应当从地下室的建设、销售、分摊以及人防工程的权属性质等多方面来分析，而不应从单一的或笼统的角度，就认为地下室的产权归业主，或归开发商，或归国家。
在商品房销售时，地下室中未分摊部位和空间的产权应属于原建设单位――开发商所有；地下室中已分摊部位和空间的产权应属于全体业主所有。而开发商根据相关法律规定投资修建的住宅小区地下人防工程，属于民建国防工程，开发商和业主均不拥有产权，平时经营权归开发商，业主优先使用，战时由国家统一调配使用。
开发商投资建设并拥有产权的地下室，开发商可以销售和分割产权（如有产权车库），业主可以优先购买，购买者拥有产权，具有产权的法律权益；而开发商拥有管理使用权的地下人防工程（如无产权车位），开发商并不拥有产权，不得出售，但可以出租和自用，业主可以短期和长期租用。
通俗地讲就是：已列入公摊的产权属于业主共有，未列入公摊的产权属于开发商，而人防工程产权属于国家。
在此特别提醒各位亲们：千万不要“购买”住宅小区地下人防工程的车位；开发商所说的“购买”，实际上是设定年限的车位使用权，并不拥有真正的产权，不具有产权的法律权利。
理由如下：
一、依据所有权原理
根据《物权法》等法律规定，房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种，而商品房小区的开发商作为房屋及辅助设施的建设单位，对于地下室的产权属于原始取得。因为原始取得的方法之一就是通过生产而取得产品，开发商投资建成商品楼，就是通过生产方式原始取得了商品楼中全部房屋和空间的产权。而继受取得是指因买卖、继承、赠与等法律行为，使所有权发生转移而取得的所有权，如购房人通过购买商品房而取得所购买房屋的所有权。开发商将原始取得的包括商品房在内的房地产产品出卖给购房人，购房人按照合同支付价款后，取得了所购买房屋的所有权，成为该房屋的所有权人（业主）。但是，业主所取得的也只是所购买房屋及合同约定公摊面积的所有权，并没有取得未购买和未分摊面积的所有权。因此，地下室中未分摊的部位和空间的产权并没有转移，仍属于开发商所有。
二、依据法律、法规和事实
1、依据各业主与开发商所签的《宜昌市商品房买卖合同》第十七条规定：建筑区划内的道路、绿地及其它公共场所、公共设施和物业管理用房属于业主共有。第十八条第4款双方约定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主的需要。车位属于出卖人，出卖人可以通过出售或出租方式供业主使用；车库属于出卖人，出卖人可以通过出售或出租方式供业主使用。占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。显然，具备法律效力的购房合同，已经明确约定开发商投资建设车库和车位属于开发商。
2、依据市规划局规划业务会会议纪要[2014]004号批复，城中半岛建居住停车位，按照每千平方米地上建筑面积不小于8个车位要求配建，其地下停车位和室内停车位之和应达到总停车位的90%；2014年第一次市城乡规划委员会全体会议批复，城中半岛建筑区划内地下车库面积为56120平方米。显然，开发商建设车库和车位，是有行政审批依据的；其依据规划投资所建车库和车位，在办理项目大产权证时，已经取得法规赋予的所有权，当然具有经营权。
3、依据住建部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等相关规定，可分摊的公用面积为：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、电梯工作休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。这些规定说明了业主享有共同共有权利的范围只是分摊的各种设施、设备用房，不包含地下室的其他部位和空间。业主在买房时仅仅支付了分摊面积的价款，没有支付未分摊面积的价款，因此，依据《民法》等价有偿的原则，业主没有支付未分摊面积的对价，当然就没有取得未分摊部位和空间的产权。
4、依据住建部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等相关规定，不应计入的公用建筑空间的是：作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、出入库车道、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营、自用的房屋。同时规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”从上述这些规定可以看出，地下室有大量的空间没有分摊，也没有出售给业主，是可以由开发商销售或出租的。地下室中未分摊部位和空间并不属于公摊面积，其所有权仍然属于建设单位，建设单位有权对其经营、自用。
5、依据《物权法》第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施 ”。建设用地经合法审批后，有权建造建筑物、构筑物及其附属设施。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，明确了开发商合法建造的地上房屋、地下空间可以各自独立，其法律性质和法律地位并无不同，地下空间与商品房同样具有独立使用价值，也具有所有权客体――物的全部属性。根据《物权法》第一百四十二条的规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”住宅小区开发商经合法审批建造的地下空间，显然属于前述“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施”范围，并且没有任何法律对地下空间的权属另有规定，其所有权当然属于建设用地使用权人。
6、法律、法规并没有关于业主购买房屋后，就自动将开发商所有的未分摊和未出售的其他房产，都无偿划拨给广大业主所有的规定。因此，业主并没有可以无偿取得地下室未出售及未分摊部位产权的法定依据。
三、依据办理产权手续
商品房办理产权，是先由开发商办理整栋楼房的产权（即大产权证）。而后随着商品房的销售，各购房人取得自己所购买的房屋面积的产权（即小产权证），开发商在整栋楼房中的产权面积逐步分割扣减。未出售的产权面积，因所有权未发生变动，其产权仍属于开发商所有。
业主购买房屋后，所办理的产权证上登记的房产面积，只包含其购房的套内面积和已分摊的面积，而不包含未分摊的面积和开发商还未出售的面积。故业主要求对自己产权证中不包含的部分行使占有、使用和收益的权利，没有事实与法律依据。
业主购房仅仅支付了其购买房屋的套内面积和已分摊面积的购房款，并未缴纳未分摊面积的购房款。因此，未分摊部分的所有权并没有发生转移，仍属于原建设单位即开发商。
四、关于住宅地下室人防工程
1、性质：《人民防空法》第二条规定：人民防空是国防的组成部分。可见地下人民防空工程，也是国防的组成部分。《物权法》第五十二条规定：国防资产属于国家所有”。人防资产作为国防资产的组成部分，产权性质应为国家所有。开发商按照法律规定投资建设的住宅小区人防地下室，当然也是国防工程和资产的组成部分，任何单位和个人均不拥有所有权。
2、面积：《人民防空法》第二十二条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。开发商建设住宅小区人防地下室，是履行法定义务。而按照相关设计规范，10层以上（含10层）的建筑，应修建“满堂红”防空地下室，可按其第10层标准面积指标计算，即人防地下室面积，与建筑物第10层外墙垂直投影到地下室的面积相同。
3、经营权：《人民防空法》第五条规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。这是法律赋予开发商的权利。湖北省实施《人民防空法》办法第九条也规定：结合地面建筑修建的防空地下室，所需资金由投资建设主体筹措，列入建设项目总投资，并与地面建筑同步规划、同步设计、同步建设、同步竣工验收。第十三条规定：人民防空工程，战时必须服从防空需要，统一调配使用；平时开发利用的收益归投资者所有。