主题：当北方某三线城市户均两套房会发生什么？
- 发表于2012-10-26
这一点，和朋友们的一点印象是吻合的，神州大地漫山遍野都在种房子，二三线城市要拉大城市框架，东边画个新区，西边画个新城，南边画个度假区，北边来个休闲区，好像中国人现在都睡在马路上，每个人细胞里面对这些水泥盒子都充满了热情。
房地产有很强的地域性，每一个地方都有拆迁、居住习惯、消费水平、城市体量等不同特点，房地产样式千差万别。这是今天讨论的一个前提。
华北平原有这样一座城市，西边是太行山脉，东边是冀中南平原，被一条京广铁路分开，主城滏阳河与沁河由南向北穿城而过。城市主要依靠煤铁矿产和重化工业支撑，是四省交界的中等交通枢纽。根据第六次人口普查数据显示：总人口由2000年的848.14万增至2010年的917.47万人，人口出生率比较高，基本上每个家庭以两个小孩居多。
房地产有很强的地域性，每一个地方都有拆迁、居住习惯、消费水平、城市体量等不同特点，房地产样式千差万别。这是今天讨论的一个前提。
华北平原有这样一座城市，西边是太行山脉，东边是冀中南平原，被一条京广铁路分开，主城滏阳河与沁河由南向北穿城而过。城市主要依靠煤铁矿产和重化工业支撑，是四省交界的中等交通枢纽。根据第六次人口普查数据显示：总人口由2000年的848.14万增至2010年的917.47万人，人口出生率比较高，基本上每个家庭以两个小孩居多。
- 发表于2012-10-26
当地的房地产数据到了什么程度呢？官方的统计年报中这样写道：
根据某市2008年、2009年、2010年《国民经济和社会发展统计公报》，近几年我市历年房屋销售情况如下：
2008年市主城区商品房销售面积113.8万平方米（+18%），其中住宅销售面积110.6万平方米（+19.6%）。商品房空置面积14.1万平方米（+3.7%）。
2009年市主城区商品房销售面积195.3万平方米（+27.7%），其中住宅销售面积178.3平方米（+22.0%）。
2010年市主城区商品房销售面积275.8万平方米（+39.8%），其中住宅销售面积252.2万平方米（+90.2%）。
2011年市主城区商品房竣工面积544.9万平方米，增长127.8%；商品房销售面积384.2万平方米，增长39.4%，其中：住宅355.3万平方米，商品房待售面积137.6万平方米，增长206.7%；
住宅施工房屋面积由2005年的303.4万平方米，增加到2010年的1019.2万平方米。
根据某市2008年、2009年、2010年《国民经济和社会发展统计公报》，近几年我市历年房屋销售情况如下：
2008年市主城区商品房销售面积113.8万平方米（+18%），其中住宅销售面积110.6万平方米（+19.6%）。商品房空置面积14.1万平方米（+3.7%）。
2009年市主城区商品房销售面积195.3万平方米（+27.7%），其中住宅销售面积178.3平方米（+22.0%）。
2010年市主城区商品房销售面积275.8万平方米（+39.8%），其中住宅销售面积252.2万平方米（+90.2%）。
2011年市主城区商品房竣工面积544.9万平方米，增长127.8%；商品房销售面积384.2万平方米，增长39.4%，其中：住宅355.3万平方米，商品房待售面积137.6万平方米，增长206.7%；
住宅施工房屋面积由2005年的303.4万平方米，增加到2010年的1019.2万平方米。
- 发表于2012-10-26
还有另外一个口径的统计报告：主城区（三区一县）2008年以来至2011年，陆续入市楼盘239个，其中丛台区105个，邯山区60个，复兴区31个，开发区6个，邯郸县10个，中华南27个。按销售状态划分：售完、尾盘共62个，建筑总面积795.8万平方米；在售状态楼盘60个，建筑总面积1864.9万平方米；认购、咨询状态117个，建筑总面积1615.5万平方米（不含“邯邢矿业公司”5050套保障房）；
这个报告，意味着，目前邯郸正在销售和预备销售的房产加起来有将近3400万平米。与官方每年住宅施工面积的增长趋势比较吻合，与商品房销售面积差距较大。考虑到房地产的长周期性，判断两个数据叠合度较高，采用这个数据分析。
那么，待售的3400万平米意味着什么呢？按照人均居住面积34平米，能够容纳100万人居住。本市人口不过160万，再加上2012年新建楼盘，平均每户再分一套房子无压力。按照2011年销售355万平米的速度，存量房能够卖10年。
结合感性认识，某城在近年来的城建中，先后规划了东边新区，南边新区和北边新区，大片容积率3.0左右的高层住宅群如雨后春笋，仅仅一个赵都新城，号称容纳人口12万人。晚上八点之后，各种新区亮灯户数寥寥无几，空置率较高。房产比较集中在附近矿主和权贵手中。
这个报告，意味着，目前邯郸正在销售和预备销售的房产加起来有将近3400万平米。与官方每年住宅施工面积的增长趋势比较吻合，与商品房销售面积差距较大。考虑到房地产的长周期性，判断两个数据叠合度较高，采用这个数据分析。
那么，待售的3400万平米意味着什么呢？按照人均居住面积34平米，能够容纳100万人居住。本市人口不过160万，再加上2012年新建楼盘，平均每户再分一套房子无压力。按照2011年销售355万平米的速度，存量房能够卖10年。
结合感性认识，某城在近年来的城建中，先后规划了东边新区，南边新区和北边新区，大片容积率3.0左右的高层住宅群如雨后春笋，仅仅一个赵都新城，号称容纳人口12万人。晚上八点之后，各种新区亮灯户数寥寥无几，空置率较高。房产比较集中在附近矿主和权贵手中。
- 发表于2012-10-26
与其他地方稍有不同的是，城市化发展水平较低，整个地区1000万人口，主城区才160多万人口。加上其他县城集镇，城市化率未超过50%。07年三年大变样，拆了很多市区老旧街区，造成很多拆迁户，推高了租房价格，拿到货币补偿的人群有买房需求。
房屋价格，均价4700，整体水平距全国8700还有很大距离。但市区人员密集，工资水平不高，官方人均年收入不足3万，人居可支配收入不足2万。房价水平普遍超出当地市民承受水平。
这个样本在全国的中西部三线城市中比较典型。概括起来就是，近些年来，城区发展迅速，住宅开工数量巨大；整体收入水平不高，区位吸引力有限，地价水平不高；贫富分化拉大，工薪阶层买不起房，少数人手中好几套几十套房；住宅空置率很高。
刚才做了这么多分析，再分析各阶层的心态。多套房的人，并不着急出手，反正房子就是资产，放在手中也不扎手，主要是抗通胀保值增值的需求。本市改善性需求的人，一般够一够能买得起，但也需要背负房贷，现在看到各处新城，一部分观望，一部分入市了。底层年轻人，工资基本够开销，攒不下什么钱，所以买房很困难。
房屋价格，均价4700，整体水平距全国8700还有很大距离。但市区人员密集，工资水平不高，官方人均年收入不足3万，人居可支配收入不足2万。房价水平普遍超出当地市民承受水平。
这个样本在全国的中西部三线城市中比较典型。概括起来就是，近些年来，城区发展迅速，住宅开工数量巨大；整体收入水平不高，区位吸引力有限，地价水平不高；贫富分化拉大，工薪阶层买不起房，少数人手中好几套几十套房；住宅空置率很高。
刚才做了这么多分析，再分析各阶层的心态。多套房的人，并不着急出手，反正房子就是资产，放在手中也不扎手，主要是抗通胀保值增值的需求。本市改善性需求的人，一般够一够能买得起，但也需要背负房贷，现在看到各处新城，一部分观望，一部分入市了。底层年轻人，工资基本够开销，攒不下什么钱，所以买房很困难。
- 发表于2012-10-30
跟宜昌有毛关系。。
- 发表于2012-12-28
跟宜昌也差不多啊
很多人都在争论傻空傻多的问题，其实完全吵的不是一个话题。
北上广深这些巨型城市，像一个巨型黑洞，强烈吸引着周边大片范围的人、财、物，支撑房价的需求十分旺盛。许多青年奋斗的目标之一，就是拥有自己的房产，扎根这片热土。而且城市规划水平相对较高，房屋的消化能力十分强大。
而广大的二三线城市，辐射能力有限，仅能辐射周边郊县，新增城市人口不多，在08年之前，房地产没有兴旺的时候，每年新建商品房的面积很少，购买需求也不旺盛。08年后，由于放水，房价开始暴涨，房屋作为一种抵抗通胀的金融产品，在众多专业炒家、城市中产和既得利益者眼中，成了抢手货，房地产开发和销售面积呈爆炸式增长，而且很奇怪，盖多少房子都能卖得出去，似乎永远达不到饱和的界限。