主题：一次性把买房的事情说清楚【转】，精细，有耐心者来

第1节：序

   从1995年开始，我在一家国营企业做房地产开发。如今，房子成了完全商业化的东西。我从一个小职员到某集团华区的副总裁，从月薪450元整到年薪几十万。我的15年基本是中国地产最风云波诡的15年。我的这15年也是整个时代超速发展的15年。3个月前回老家过年，和朋友喝酒吹牛的时候，我说，我不干了。人都瞪大了眼，一个人能有几个15年，我从22岁的毛小伙到如今人到中年。怎么说不干就不干了呢？到今天，也算是一般的成功人士了。人纷纷以为我喝大了开玩笑。却不知我是真下了决心。 因为，我明白，我这些年在地产业做了几乎的职位，从销售到策划，从打字员到总裁助理，从工程监理到营销副总。房地产这个越来越被唾骂甚至充满了神秘的行业，我涉足过的环节。 我却累了，在人到40的时候决定不做了。 我说，我不能再做了，这些年，到处送礼，送来送去，我早晚得把自己送进去。我又说，上有两大经济泡沫，第一个是美国国债，第二个是中国的房地产。 我再说，我不做这个行业了，我退出后，写一本书，把和房子有关的事情说得清清楚楚。希望对在买房的人、已经买房的、打算买房的、不打算买房的、一辈子买不起房的、一辈子不用买房的、还有二次改善住房的人，能有一点用处，能多长一个心眼。我做得不多，只想把这15年中国地产的黑幕一一揭露出来。写得详细点，啰嗦点不要紧，但是不严肃，不说教。而是要通俗的、有趣的、诙谐的、幽默的、嘲讽的、无聊的、娱乐的、把房子这玩意儿弄个明明白白。

2.多层住宅

多层住宅在市场占有相当大的比例，但在北京，因为成本原因，即使拥有一套普通标准的多层住宅

，只要地段不太差，那你就是在享受一种高标准的生活了。多层住宅的优点到底好在哪儿？咱们来看看

：

首先，与低层住宅比，多层住宅可以提高土地的利用率；与高层住宅相比，工期短，工艺简单。你

不服不行，看看那些多层住宅，每一层少说也住4家。一次我去一朋友那儿，愣在他住的那层转了半天儿

才找到他家的门。

第4节：不能不研究的房子的建筑形式

其次，多层住宅不需要电梯、泵房等辅助设施，因此，像公共走道等公摊的面积就比较小。自然物

业管理费和修护费用相对就较低了，这可是让咱寻常百姓省下不少钱。

第三，多层住宅在建房时，建材没有特殊要求，建筑构件可以大规模工业化生产。因此，总体来说

，造价也比较低。那相对来说房价自然要多了。当然，目前市场上也有框架结构的高标多层住宅。

这又是另一码事儿了。

当然了，普通的多层住宅一般寿命比较低，加上大部分没电梯，那人要是老了，爬这样的楼梯是够

受的。

3.高层住宅

高层住宅是城市化、工业现代化的产物，它满足了像我朋友他们那些人想站得高，看得远的心愿。

这个庞然大物，由于形状不同，被美其名曰为塔式、板式和墙式、蝶式。又由于内部空间组合的方式不

同，可分为单元式和走廊式。

高层住宅因为高，所以电梯成了必配的硬件。于是，在眼界开阔的基础上，它又多了一个优点，就

是只要不停电，就不用爬楼梯。对于国家和开发商来说，高层住宅可以节约土地，增加住房和居住人口

。同一面积的土地如果采用高层住宅，将住宅向高空发展，就可以实现较高的容积率，换句话说，就是

可以多住几户人家。在对于目前建设用地紧张、寸土寸金的一线城市，像北京、上海来说，实在是一种

最适宜的建筑方式。

当然了，高层住宅也有一些不足之处：住在这样的楼房里，大家不说做到老死不相往来，至少邻里

之间的交流可是惜话如金了。再有，由于配置电梯、水泵，维持设备的正常运转，物业费和维修费自然

就高了，公摊面积也不小。加上高层住宅连片建筑，追求低碳生活自然就难点儿了。

不过，从目前房地产市场上看，很多高层住宅社区，在设计方面都各显其能，有了一些独特的设计

，使高层住宅的舒适度大幅度提高

披着马甲的板式小高层

为啥把小高层单独拿出来说呢？这是因为一提到小高层，我就想起那句“披上马甲就不认识你了”

。

作为住宅中的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的

住宅楼被称为板式小高层。这种房子好啊。好在哪儿？你来看看：

1.朝向好，多是南北朝向的，采光通风充分。

2.看着小，用着不小，就是说容积率小，但视野开阔。

3.安全可靠，入口集中，安全；多是一梯两户，私密性较好。

4.实惠，公摊面积少，使用，当然，这是和塔楼相比。

5.空间结构灵活，户型富于变化。

看看，这正应了俗语“小的是美好的”的一说。现如今，这板式小高层，摇身一变，一件马甲披在

身，顿时成了楼市点金石，与“e”并肩，成就新的时尚。为什么这么说呢？让咱们看看小高层现在在上

海、北京楼盘的风云变幻吧。

第5节：不能不研究的房子的建筑形式

小高层在上海、武汉首先成为“主流楼盘”，可谓星途亨通。紧接着，进军京城也渐成气候。过去

，高层塔楼曾经是高档物业的要件，相对于普通的五六层楼房，带地下车库、花园小品、错落有致的高

层塔楼的确使人们的居住品质大大提升。但随着人们对于居住的舒适度要求越来越高，高层塔楼的弱点

就暴露出来了。像通风、采光不良，私密性差，高容积率造成生活品质下降等。就这样，独具中国特色

的板式小高层就轻扭腰肢俘获了人心。

这腰肢可不是白扭的，好处也在那儿摆着呢。板式小高层则充分扬“板式”之长，补“多层”之短

，一般保持在8至14层，最高的达到18层，以一梯两户居多，私密性可谓强矣，户型均好性明显。同时，

小高层设有电梯，方便出行，并且吸取了许多高层塔楼的设计经验，建有地下车库和组团绿地等。

最重要的是板式小高层建筑成本较高层为低。咱来算笔账，根据有关建筑设计规范，一台电梯的使

用户数最多是90户，而14层以上要建两个楼梯，因此一般的塔楼都要建两个楼梯，配置至少两部电梯，

此外，建安费用也随着楼高而水涨船高。但小高层的楼高和户数，决定了它的成本要远远低于塔楼。所

以，目前北京市区的许多小高层售价30000余元，与塔楼相当甚至略低。

当然啦，前面咱也说了，开发商的心眼都是坏的。在板式小高层的建筑上，他们也想出了馊办法。

什么办法？开发商想“多出面积”，于是使进深太长，面宽又不扩大，房间呈狭长性，中部的采光通风

就受到了影响，并就此产生了暗间。

第6节：选套合适的房子其实很简单

在房地产业中混了这么多年，常听到的就是有人说：“选套房子咋这么难。”可不是，对于不知道

房子的选购方法的人来说，那就跟娶个称心如意的老婆一样，难啊，不是一般的难。可你要是掌握了选

房的技巧，那就是再简单不过的事儿了。

让实用掀起概念的盖头来

买房子干什么用，自然是用来住，用来过日子的，这是首先需要记住的原则，在这个大原则的指导

之下，你需要把那些花里胡哨的什么概念啊、环境啊、配套啊这些词用“实用”这个标准来衡量一下，

就会发现其实很简单，表面的这么多层修饰剥去之后，要想选一套适合自己的、物有所值的房子，还是

很简单的。

3.样板间＝时装表演

模特儿在T型台上做“秀”穿的衣服，大家都喜欢，但恐怕没有多少人会真正买来穿在自己身上，为

什么，不实用，真正穿在大街上，肯定得被人当成怪物，因此，这玩意儿是没有实际的市场空间的，样

板间也是同样的道理。这样的摆设工程为了能够达到吸引人眼球的效果，一般会请著名的设计师设计、

一流的施工单位严格地按照图纸装修、请专业的灯光师打光，使得每一片儿的灯光、线条都很富有美感

，甚至就连犄角旮旯也处处体现细节，然而，这样的房子要想真正地搬到自己家中实用，是很难的，单

不说造价很高，我知道有些人有钱，不在乎这个，但实际却是，这样的样本搬到屋子里，根本就派不上

用场，甚至还会是阻碍。看着造型很美的旋转楼梯事实上连床都没法搬上楼，地面凹凸动感的设计根本

就没法摆家具……看到这样的差异，你就得明白一个深刻的道理，样板间这玩意儿是不能作为参考的，

一切只是为了表演而存在。什么时间样板间撇去了那些豪华，真正与交到你手上的实物差不多的时候，

才能作为选房时候的参考，否则，还是敬而远之吧。

4.使用率＝房价“系数”

使用率这个说法，这些年，被挑得很高，某某小区85%，某某家园84%，然而，很多人并没有真正地

重视这个“高”，没有把使用率和房价挂上钩，实际上，这是极其错误的。你想想，同样是花50万买一

套50平的房子，使用率是70%，还是80%，平均到房价上，那每平米得差出好几百块，因此，不要走过场

一样问问使用率的问题，最好弄清楚你为多少面积掏了钱，然后自己家可以使用的面积是多少，这样，

你会得出真正有效的房价。

7.配套＝门当户对的设施

配套这个东西，只有和你买的这个房子真正能配得上，才有实际作用，否则的话，不是锦上添花，

而是画蛇添足了。不信，你想想看，一个档次比较低的房子用得上每户一个的地下车位？如果都用这种

实用的观点来看房子，这些配套设施就可以摆脱无谓的攀比，真正做到适合就好。

到工地去一定要到工地去

外行看热闹，内行看门道。你要是恰好有做过工程的朋友，他会告诉你“抽查”的必要性。所谓抽

查，就是在适当的时间，去看看工地重要节点的施工状况，以此来判断施工的质量。往往一般人到了工

地，就像二傻子进城，哪儿哪儿都觉得新鲜，乱花渐欲迷人眼，估计北在哪儿都不知道了。说话更是说

不到点子上，尽说白话。

我陪客户去看过房，那个假行家抱怨：“唉，怎么钢筋都是生锈的啊，不行不行，这房敢买吗？”

内行的人就会告诉你，工地上用钢筋就是要用带点锈的，带锈的钢筋表面粗糙有纹理，这样和混凝土的

粘结才更易更牢固。不懂不要装懂，闹了笑话不说，更暴露了你容易被宰的本质。

记住我这句话，卫生状况不可小觑！

卫生检查各行各业都有，为什么？说明“面子”的重要性。越是有经验的项目经理，越会注重工地

的整洁。你想啊，工地是个什么地方，在你印象中一定是嘈杂琐碎，杂七杂八的建筑材料遍地都是，民

工们灰头土脸，搅拌机一刻不停地轰隆作响。其实不然，干净利索的工地有几个比较明显的特点：建筑

材料码放得井然有序，这是效率的保证；地面也都经过了硬化处理，别说垃圾了，应该说浮土都很少；

另外，用于防尘的护网，就是那种类似纱窗的把整个建筑笼在其中的东西，一般都是蓝绿色居多，你注

意了，那种材料即使是风吹雨打，变化的顶多是色泽，不该是大面积的撕扯破烂；还要看施工区内，工

人们是不是都按规定佩戴安全帽和挂牌。这些基本的表征不是小题大做，一个施工团队的素质很大程度

上决定了施工的质量。

我有过这样的经历，有次到一个工地，看到A建筑公司的一个项目经理，为了相邻工地（B建筑公司

）飘过来的塑料屑和人争执。我觉得至于嘛这，可后来两边的活一比较，A工地的总体质量高出B一大截

。还有我注意了B工地的防尘护网，烂得像使用多年的苍蝇拍，果不其然，那个工程成本高、效率低、工

期长还质量差。

你别以为工地的卫生状况是可以像室那样突击一下应付检查足矣，其实不然，工地与其他地方

的大扫除完全是两个概念。要是没有多年的施工经验、严格的施工管理、高素质的施工团队、严密的施

工组织，想要工地井井有条干净利落，那简直是不可能的。道理很简单，所谓熟能生巧，经验足了才会

知道施工到哪一步需要做些什么具体工作，需要什么建筑材料，同时进行的几道工序会不会产生相互干

扰，如何避免这些干扰。

工地布局怎么安排才经济合理高效，从而避免施工进程中临时的变动以及设施的搬移造成的劳动力

损耗。建筑施工不是纸上谈兵，只有通过严格严密的管理，蓝图才能得以落实，而高素质的施工队伍，

才能真正领会你的意图，知道活要怎么干，干得恰到好处，不该干的活，尽量避免。

单说建筑垃圾吧，一层楼下来废弃物怎么都得有个百八十吨，工人素质高的队伍，垃圾绝不会随手

丢弃，而差劲儿的队伍，刚清理的场地，先是撮杂土，10分钟后，就能发展到一手推车那么多，转

天再过来，一座假山就拔地而起了，所以，在那种工地，你不到最后，也别清理。工地的整洁度其实最

终应该归结为施工前严密的组织规划，也就是在这地儿还是一块空地的时候，就得把今后的事想个八九

不离十，不能走一步看一步。这是什么？这就是水平！

当然，咱是去买房的，不是去挑刺儿的，专业上的事儿咱不用操心，也确实操不上什么心，咱就去

检查个卫生，就我之前说的这些细节，你该注意的都注意下，基本该了解的也了解得差不多了。另外给

你个提醒，工地越狭小，做到整洁就越难。还有就是去检查的时机，一定要在整体建筑结构封顶，而外

装修结束以前，其他的时间，人也不见得能让你进去，施工重地，闲人免进嘛！

选楼座要向曹雪芹学习

你在选房时一定要有最优楼座的理念，要纵观全局。你要知道，房子在楼座中的位置，楼座在社区

中的位置优劣，和户型、面积大小等“局部”问题同样重要。你看曹雪芹的《红楼梦》里每个人物的出

现都是有一定原因的，甚至每一句话都是有布局的。如果老曹来买房子，绝对是房精。当然我是说他得

把写书的精神头拿到买房子上来。

现在有不少项目采用了“卖完一个再开一个”这样的方法，如果楼盘卖得火的话，恐怕你还没机会

纵观全局呢，房子都没了。但是如果整体开盘的话，是绝对有必要整体看一下，选择整体的“最优楼座

”的。

选房如何眼观全局，应先从总平面图或沙盘入手，当然，前提是这个规划图和沙盘基本属实，无欺

诈现象，然后综合以下要素，方能在一个位置理想的楼座中选择出满意的房子。

出行便利绝对是首要考虑的问题。“衣食住行”，住后面紧跟着行，充分说明两者不容置疑的紧要

关系。任何一种家庭架构的组成，无论上班族、孩子或是老人，出行的人便利都是至关重要的。如果一

个社区很大，你从自己家出门到走出小区，要走超过5分钟甚至10分钟，那这麻烦了，当然，你要是每天

纯把这段路当健身，那没问题，只是万一有急事的话，这段路可就是个考验了。当然，如果家里有老人

、小孩这种“坐家族”或者说是很潮流地选择在家的话，就需要考虑远离噪声了。根据上面的这两

个原则来进行判断，就要求选的楼不能离大门太远，也不能挨着小区道路、地下车位的出入口、地上停

车位、运动场所、等。