主题：“鬼城”住着“幽灵”房地产何来泡沫？

中国的房地产有没有泡沫，泡沫有多严重，主要不是看房价的高低，空置房的多少，而是要看购房者是谁?他们购房的目的是什么?如果主要的购房者是为了赚钱的者和投机者，那么，中国目前房地产不但存在泡沫，而且很危险。反之，主要购房者不是为了赚钱，那么，房价再高，空置房再多，也不能算泡沫，更不存在泡沫破裂的之说。

 二、谁是“刚性”需求者

  我在这里说的刚性需求者，和大家一般认为的，买了房就想尽快入住的首次购房者有所不同。我所说的刚性需求的人还包括，有购买第二套住房的强烈愿望，但多买的住房主要不是以谋利为目的，往往是出售亦可，不售亦可。这样的购房者，我认为也属于我们通常所说的刚性需求者。我说的“刚性”需求者，主要有四种人。第一种是首次买住房的人，他们就是通常说的刚需者。第二种是为改善住房条件，卖小房买大房的购房者。第三种是已经有一套房，为子女购房的。小孩还在读就考虑多买一套房的人越来越多。不希望自己辛苦的积蓄贬值和打算以房养老，而多买一套住房的，也属于这类情况。他们买房的动力大都是：存在银行里的钱，今后有可能连一个卫生间都买不到了。以上三种是生活在城市里的人。第四种是异地购房者。他们从相对较小的城市，涌到相对较大的城市购房，主要是为了女子今后的读书、生活考虑，也为今后能在更大的城市生活做长远打算。这种异地购房的情况在全国各地已经形成了一股巨大的潮流，是引起城市房源紧张、价格上涨的重要原因之一。

  这四种购房者，是住房的消费主体，这些购房者的旺盛需求，推动了房价的上涨。近日全国70个大中城市94%的房产都在上涨。北京一处255套房的楼盘，半小时事便抢购一空。这说明买房的人不是者，者在“国五条”的“威慑”下，应该处于观望状态，投机者更不敢轻易下手。二手房市场也没有因为“国五条”出现大量上市，只是短时间上涨，这说明我们看到的大量空置房，不是以赚钱为目的的者和投机者持有。这四种人预期房价会大涨，便会蜂涌而至，推高房价。据记者调查，目前出现的恐慌性购房潮，都是首次购房的80后和为子女买房的人引起的。有这四种刚需者的支撑，房价不上涨都很难，只是涨得快慢而已。所以，有充足的刚需购房者，如何会出现房价大跌、泡沫破灭之说?我看泡沫有没有都值得怀疑。

三、谁是“鬼城”的“幽灵”住户

  亮灯率低，“鬼城”遍布全国各地，这是事实。可是，每问一个楼盘，空房几乎都有主。谁是这些空房子的拥有者呢?有的人说，这些有主的空房80%是者和者购买的。我对此表示怀疑，我们不知道全国有多少买出去的空置房，但可以推测，如果80%的空置房属于者和者购买的，那么，要想购买这么多的住房，恐怕中国富人的资产便买了，投入其中才行。所以，我认为，性购房者和者不是空置房的主力军。而以上第三、四种“刚需者”，是空置房的主要拥有者。

  我国中等收入阶层大概占总人口的35%，第三、四种人，就是这些人群。这些人有一定的闲钱，便去购买第二套房。其中购买三套以上住房人也很多，这种人属于性购房者，但不占多数。中等收入群体购买第二套房，是形成“鬼城”的主要原因。省级和州级机关的人，很多人有两套房子。这些人多买的房子很多是空着没有人住的，他们虽然关注房价的变动，但如果没有需要钱的原因，这些房屋是不会出售的。而异地购房的第四种人，生活工作的地方也有房，因为工作置业的原因，他们暂时不会到所购房的大城市生活，所买的房子大都不装修，六七年空置在那里。这些人，不仅有富裕的人，也有工薪阶层的人。我们州13个县市，有一点购买能力的人，都向潮水一般到州级和省城购房。县级国家公职人员在州级以上没买房的，是很没有面子的事。我州的州政府所在地空置房80%以上是这种人买的。还有一部分人是看中了该地旅游、宜居的环境而买房的，这样的人属于渡假型的异地购房者，这些人的房子大部分时间也是空着的。

  贪官的多套住房，更是空置着的。房叔、房妹层出不穷，还有财产公开吓得各地出现官员抛售房产的现象，都说明官员普遍拥有多套房产。很多县、州处级以上的领导，在省会城市都有自己的房子。

  所以，我认为投机者和购买三套以上住房的者，不是空置房的主体，主体是中等收入群体中购买第二套住房的人。这些人的第二套住房虽然没人住，但属于我上面所说的“刚性需求”的住房，主要不是为了出售，并不是过剩的存量房，不会出现一下子大量投放市场的情况，而且会逐步从“幽灵”住的“鬼城”变成人住的小区。所以，我们大可不必担心，这些空置房会忽然冲击市场，引起所谓房地产泡沫破裂。

四、是谁和刚需者一道捍卫房价

  自然是政府，近年来政府的调控政策可以说是不痛不痒，因而出现了越调越高的问题。但我们要理解政府，调控房地产的问题确实需要慎重，不能轻易下重手，否则可能会引起经济危机，造成大量中产阶级破产。好不容易形成的中等收入群体，有可能化为乌有。到那个时候，就算房价下跌一半，现在买不起房的，照样买不起房或是不会去买。因为对房地产信心不足，谁会掏钱买房。今天5000元一平方，明天就成了3000元，这样的情况你会买房吗?整个房地产小幅度地稳定增长，房价较高的地方，稳步回落，这才是政府的希望。政府调控的目的，就是为了避免房地产出现大波动，努力挤出房地产中有可能存在的泡沫，绝对不是要让房价大跌。有政府的努力和刚需者的支持，房价怎么可能大跌。

鬼城即常住人口跟房产量不成比例，幽灵即者